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                              长沙出台国有建设用地使用权二级市场交易管理实施细则(试行)

                              2019-01-10 14:08     土地专栏

                              [提要]

                                  近日,长沙市国土?#35797;?#23616;经市法制办备案登记,印发了《长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理实施细则(试行)》(以?#24405;?#31216;《细则》),并将于本月12日起正式实施。
                              《细则》对我市国有建设用地使用权二级市场的建设以及转让、出租、抵押业务办理进行了细化和补充,通过落实程序性内容,使土地二级市场业务办理更具有操作性。长沙市行政管辖?#27573;?#20869;的国有建设用地使用权发生转让、出租、抵押交易的,应当通过土地二级市场平台进行。
                              《细则》的发布是我市二级市场试点工作取得的又一实?#24066;?#25104;果,标志着我市土地二级市场制度规则体系基本形成。

                                  长国土资政发〔2018〕235号
                               
                              长沙市国土?#35797;?#23616;
                              关于印发《长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理实施细则(试行)》的通知
                               
                              各区县(市)国土?#35797;?#23616;(分局),局机关各处室、?#27801;?#26426;构、直属单位:
                              现将《长沙市国有建设用地使用权二级市场交易实施细则(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。
                               
                                                           长沙市国土?#35797;?#23616;
                                                             2018年12月12日

                                  附件:长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理实施细则(试行)
                               
                              第一章  总则
                              第一条 为建立统一、开放、竞争、有序的国有建设用地使用权二级市场(以?#24405;?#31216;土地二级市场),根据《长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法》(长政办发〔2018〕28号)以及相关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本实施细则。
                              第二条 本市行政区域?#27573;?#20869;的国有建设用地使用权转让、出租、抵押等交易适用本实施细则。法律、法规另有规定的,从其规定。
                              第三条 长沙市国土?#35797;?#24066;场管理?#34892;?#21644;县(市)国土?#35797;?#20027;管部门设立的土地二级市场管理机构,具体承办土地二级市场交易相关工作。
                              土地二级市场管理机构应认真履行具体承办土地二级市场交易相关工作的职责,自觉接受社会监督。
                              第四条 本实施细则所指的土地二级市场交易对象为国有建设用地使用权以及地上建筑物、其他附着物。
                              第五条 土地二级市场交易大厅应?#26412;?#22791;交易的基本条件,建立完善的工作制度和管理制?#21462;?br />交易大厅实现下列功能:提供交易实体场所、提供业务咨询、发布供需信息、受理承办业务、公布交易结果、指引中介代理、解答疑难问题等服务。
                              第六条 土地二级市场交易系统实现下列功能:实名注册登记、发布交易信息、公布交易起始价格、实施交易、公示交易结果、实施二级市场动态监测、价格监管、资金监管?#21462;?br />第七条 委托人委托土地二级市场管理机构办理土地二级市场交易的,应就委托事项与土地二级市场管理机构签订书面协议,书面协议一般应当包括下列内容:
                                  (一)委托方和受托方的名称、住所;
                                  (二)委托交易宗地的基本情况;
                                  (三)委托交易服务事项;
                                  (四)委托交易服务的要求和标准;
                                  (五)委托服务费用;
                                  (六)违约责任;
                                  (七)纠纷解决方式;
                                  (八)双方?#32423;?#30340;其他事项。
                               
                              第二章  国有建设用地使用权转让细则
                              第八条 国有建设用地使用权转让可采取竞价转让、招标转让和协议转让等方式进行。
                              (一)本细则所指的竞价转让是指在土地二级市场管理机构组织下,通过土地二级市场交易系统,根据委托人、相关职能部门等设定的条件,由符合资格的竞买人自主加价,按照“符合条件、价高者得”的原则,在规定时间内以最高报价成交的国有建设用地使用权转让行为,分为以挂牌方式转让和以拍卖方式转让。
                              (二)招标转让是指招标人或招标代理机构发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加转让国有建设用地使用权投标活动,根据投标结果?#33539;?#22269;有建设用地使用权转让中标人的行为。
                              (三)协议转让是指转让?#25509;?#21463;让方不通过竞价、招标,仅通过平等协商的方式转让国有建设用地使用权行为。
                              第九条 网上挂牌、拍卖转让国有建设用地使用权按以下程序办理:
                              (一)申请转让;
                              (二)受理转让申请;
                              (三)发布转让公告;
                              (四)实施交易;
                              (五)签订转让合同;
                              (六)转让行政审批;
                              (七)转让合同备案;
                              (八)缴纳税费;
                              (九)交地确认;
                              (十)办理不动产登记手续;
                              (十一)支付监管资金;
                              (十二)成交结果公?#23613;?br />第十条 以网上挂牌、拍卖方式转让国有建设用地使用权的,申请转让时应向土地二级市场管理机构提供但不限于以下资料:
                              (一)转让申请原件(转让方盖章);
                              (二)申请人身份证明;
                              (三)不动产权证书和权籍调查资料;
                              (四)其他必要材料
                              以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的,应符合相关法律规定。
                              第十一条 委托土地二级市场管理机构进行国有建设用地使用权竞价转让的,土地二级市场管理机构应根据下列情形?#30452;?#20570;出处理:
                              (一)申请材料齐全?#30097;?#35831;内容不违反法律、法规规定,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应予受理;
                              (二)申请材料不齐全的,一次性书面告知申请人需要补正的全部内容和要求;
                              (三)申请内容违反法律、法规规定的,不予受理。
                              第十二条 土地二级市场管理机构应对转让方提交的国有建设用地使用权转让信息进行审核并在交易系?#25104;?#21457;布。
                              第十三条 申请进入土地二级市场交易系统进行竞价转让的,土地二级市场管理机构根据书面转让申请,编制交易文件,通过土地二级市场交易系统进行挂牌、拍卖转让。
                              第十四条 有下列情形之一的,土地二级市场管理机构应当及时中止或终止网上挂牌、拍卖转让活动:
                              (一)发生影响转让正常实施的事实、行为或者发生重大争议的;
                              (二)利害关系人提出涉及产权争议,且提供合法书面证明材料的;
                              (三)发现转让材料需要进一步查证核实的;
                              (四)司法机关、纪检等部门依法要求中止或终止转让活动的;
                              (五)土地二级市场交易系统因不可抗力、网络入侵等非可控因素,导致土地二级市场交易系统不能正常运行的;
                              (六)依法应当中止或终止土地转让的其他情形。
                              因竞买人计算机系统发生网络堵塞、病毒入侵、?#24067;?#25925;障等不能正常登录土地二级市场申请、报价、竞价的,后果由竞买人承担,土地二级市场交易系?#24443;?#29260;、拍卖活动既不中止,也不终止。
                              中止事项消除后,应在?#25351;?#32593;上挂牌、拍卖转让10日前发布?#25351;?#25346;牌、拍卖转让公告,重新?#33539;?#25346;牌、拍卖转让截止时间,?#25351;?#36716;让交易。
                              第十五条 招标转让国有建设用地使用权?#20445;?#25307;标转让可以由转让人自行组织实施,?#37096;?#22996;托招标代理机构组织实施,招标人或招标代理机构根据相关法律、法规和土地使用权转让的要求评标、定标;土地二级市场管理机构可以为招标转让提供招标场所,发布招标信息。
                              第十六条 竞得人应按规定交纳交易服务费,该笔费用可由市场管理机构从竞得人交纳的竞买保证金中直接扣除,其他竞买人交纳的竞买保证金应当在网上挂牌拍卖转让活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。
                              第十七条 转让成交后,交易双方需在土地二级市场交易系?#25104;?#32593;签转让合同,按要求进行申请登记和合同备案。
                              转让合同应当包括下列基本内容:?
                              (一)转让土地的情况包括宗地的不动产权证证号、位置、面积、用?#23613;?#23481;积率、出让年限?#21462;?br />(二)成交价格、付款期限、要求或者权益实现方式等;?
                              (三)办理土地变更登记手续的时限及要求;?
                              (四)争议解决方式及违约责任;
                              (五)资金是否需要监管及监管要求;
                              (六)需要?#32423;?#30340;其他内容。
                              第十八条 国有建设用地使用权转让双方可以委托土地二级市场管理机构监管转让交易资金,并签订资金监管委?#34892;?#35758;。土地二级市场管理机构设立国有建设用地使用权转让资金监管账户,对土地转让款项进行监管。
                              第十九条 在土地二级市场转让活动中出?#24535;?#32439;的,转让双方当事人可以协商解决,?#37096;?#25552;请仲裁机构仲裁或者依法向人民法院起诉。
                              第二十条 出让国有建设用地使用权转让成交的,经土地二级市场管理机构审核转让成交价低于标定地价80%的,土地二级市场管理机构提出交易预警,同时暂停办理转让交易手续,由土地二级市场管理机构将转让宗地的交易信息上报国土?#35797;?#34892;政主管部门。
                              第二十一条 转让双方申请办理国有建设用地使用权转让手续?#20445;?#24212;?#27492;?#22312;地的国土?#35797;?#34892;政部门要求报送相关资料。
                               
                              第三章  国有建设用地使用权出租细则
                              第二十二条 国有建设用地使用权人可以协议出租,?#37096;?#22996;托土地二级市场管理机构竞价出租。土地出租交易双方应使用土地二级市场交易系统在网上签订出租合同。
                              第二十三条 委托土地二级市场管理机构竞价出租的,按以下流程办理。
                              (一)受理出租申请;
                              (二)签订出租委?#34892;?#35758;;
                              (三)发布出租信息;
                              (四)实施交易;
                              (五)网签出租合同;
                              (六)办理备案手续;
                              (七)公示成交结果。
                              出租以划拨方式取得的国有建设用地使用权的,还应依法取得有权批准机关的批准,并按规定缴纳土地收益。
                              第二十四条 委托土地二级市场管理机构竞价出租的,出租申请时应向土地二级市场管理机构提供但不限于以下资料:
                              (一)出租用地申请原件(出租方盖章);
                              (二)申请人身份证明;
                              (三)不动产权证书;
                              (四)其他必要材料
                              第二十五条 委托土地二级市场管理机构竞价出租国有建设用地使用权的,土地二级市场管理机构应根据下列情形?#30452;?#20570;出处理:
                              (一)申请材料不齐全的,一次性书面告知申请人需要补正的全部内容和要求;
                              (二)申请材料齐全?#30097;?#35831;内容不违反法律、法规规定的,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应予受理;
                              (三)申请内容违反法律、法规规定的,不予受理。
                              第二十六条 出租信息应当包括以下内容:
                              (一)出租土地的简要情况,宗地的位置、现状、面积、用?#23613;?#23481;积率、使用年限、出租时限、出租面积、出租价格?#21462;?br />(二)出租人名称、地址、联系方式及其他内容。
                              第二十七条 出租合同应当载明下列主要内容:
                              (一)双方当事人的姓名或单位名称、住所;
                              (二)土地位置、面积、四至界线;
                              (三)房屋位置、面积;
                              (四)不动产权证证号
                              (五)出租用途;
                              (六)租金标准及支付方式;
                              (七)出租期限;
                              (八)甲乙双方权利和义务;
                              (九)甲乙双方争议解决方式;
                              (十)双方?#32423;?#30340;其他事项。
                              出租合同不得违背国家法律、法规、原出让合同或划拨决定书。
                              第二十八条 出租人申请国有建设用地使用权出租合同备案?#20445;?#24212;当将下列文件资?#31995;?#19981;限于以下资料报送所在地的国土?#35797;?#34892;政主管部门,国土?#35797;?#34892;政主管部门对符合?#31455;?#23450;的,予以备案:
                              (一)土地使用权出租申请书;
                              (二)单位和法定代表人证明文件,个人身份证明或户籍证明;
                              (三)不动产产权证书,地上有建(构)筑物的,还应提供合法权属证明;
                              (四)出租合同(网签);
                              (五)其他依法应当提供的文件资料。
                               
                              第四章  国有建设用地使用权抵押细则
                              第二十九条 国有建设用地使用权人可以自行到不动产登记部门办理抵押登记,?#37096;?#36890;过土地二级市场交易系?#25104;?#35831;办理。
                              第三十条 通过土地二级市场交易系?#25104;?#35831;办理国有建设用地使用权抵押的,可以按以下交易流程办理。
                              (一)土地抵押人和抵押权人根据国家的有关规定签订抵押合同。
                              (二)土地抵押人可以将相关资料扫描上传至土地二级市场交易系统,不动产登记部门对输入的资料进行受理。
                              (三)不动产登记部门对受理的资料进行审核,符合要求的,同意办理抵押登记。
                              (四)土地抵押人将土地权属证书、抵押合同等资料提交不动产登记?#34892;模?#21150;理不动产抵押登记证明。
                               第三十一条 鼓励使用土地二级市场管理机构制定的国有建设用地使用权抵押合同范本,抵押合同应当载明下列主要内容:
                              (一)抵押人、抵押权人的名称、住所;
                              (二)主债权的种类、数额;
                              (三)抵押建设用地使用权的不动产权证书号、权属状况等;
                              (四)抵押建设用地使用权的价?#25285;?br />(五)抵押建设用地使用权的占用管理人、占用管理方式、占用管理责?#25105;?#21450;意外损毁、灭失的责任;
                              (六)债务人履行债务的期限;
                              (七)抵押权灭失的条件;
                              (八)违约责任;
                              (九)争议解决方式;
                              (十)双方?#32423;?#30340;其他事项。
                              以在建建筑物抵押的,抵押合同还应当载明以下内容:
                              (一)已经投入在建建筑物的工程款;
                              (二)施工进度及工程竣工日期;
                              (三)已完成的工作量和工程量。
                              第三十二条 抵押人申请国有建设用地使用权抵押登记?#20445;?#24212;?#27492;?#22312;地的国土?#35797;?#34892;政部门要求报送相关资料。
                              第三十三条 土地二级市场管理机构建立的国有建设用地抵押登记信息台账应包括但不限于抵押权人、抵押人、不动产登记权属信息、贷款金额等内容;土地二级市场管理机构应保持国有建设用地抵押登记信息台账与法院、住建、金融 等相关单位的信息传输渠道畅通。
                               
                              第五章  附则
                              第三十四条 长沙市地下空间建设用地使用权转让、出租、抵押,适用地下空间开发利用管理的规定和本实施细则。
                              第三十五条 本实施细则自发布之日起30日后实施。

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